Disclaimer: この記事は2026年10月時点の公式情報をもとにした一般的な情報で、法律・税務・金融の助言ではありません。金利や税制、銀行の条件は変わることがあります。実際に購入するときは、金融機関や不動産会社、税理士・司法書士などの専門家に確認してください。
日本で家を買うことは、国籍に関係なくできます。ただし、住宅ローンを組めるかどうかは、在留資格（ビザ）によって大きく変わります。永住者であれば、永住権を条件とする住宅ローンにも申し込めます。一方、永住権がない場合は、申し込める金融機関と条件がかなり限られます。
また、2026年は、外国人の不動産取得に関わる制度にもいくつか動きがありました。登記（とうき）のときに国籍を申し出る手続きが始まり、外為法上の非居住者が不動産を取得したときの報告の対象も広がっています。
この記事では、次の内容をまとめました。
- 外国人が日本で家を買うときのルールと、2026年の制度の変化
- 在留資格ごとの住宅ローンの条件と、永住権がない場合の選択肢
- 今の金利の水準
- 購入の流れ（6ステップ）
- 購入にかかる税金と費用
- 購入前に確認したいこと
- 住宅ローン控除と、売るときの税金
1. 外国人は日本で家を買えるのか
一般的な住宅を購入することは、国籍によって禁止されていません。ただし、次のような手続きやルールがあります。
登記のときに国籍を申し出る（2026年10月から）
2026年10月5日から、不動産の所有権の登記名義人になる人は、登記の申請のときに国籍を申し出ることになりました。日本国籍の人も対象で、日本人なら本籍地が書かれた住民票の写しなど、外国籍の人ならパスポートや在留カードの写しなどで国籍を確認します。
法務省は、外国人による不動産保有の実態を把握することと、所有者が亡くなったときの相続の手続き（どの国の法律が適用されるか）を円滑にすることを目的に挙げています。申し出た国籍の情報は登記所の内部情報で、登記簿として公開されるものではありません。ただし、国籍などを含む登記の情報は、行政機関の間の情報連携に活用される見込みとされています。
（参照：法務省「不動産登記規則の一部を改正する省令の施行に伴う不動産登記事務の取扱いについて（通達）」（PDF））
外為法上の非居住者が取得したときの報告
外国為替及び外国貿易法（外為法）では、「非居住者」（日本に住んでいない人）が日本の不動産を取得したときに、報告が必要な場合があります。2026年4月1日からは、居住用や事務所用の不動産の取得なども報告の対象に加わりました。日本に住んでいる人（居住者）が自分の住まいを買う場合は、この報告の対象ではありません。ただし外為法では、外国籍の人は、日本の事務所で働いている人か、日本に来てから6か月以上たった人が「居住者」になります。来日してすぐに家を買う場合は、報告が必要かどうかを確認しましょう。
（参照：財務省「外国為替の取引等の報告に関する省令の一部を改正します（令和8年2月20日）」 / 財務省「外国為替法令の解釈及び運用について」（PDF））
安全保障上重要な区域の届出
防衛関係施設などの周囲おおむね1,000メートルや国境離島などは、重要土地等調査法にもとづいて「注視区域」「特別注視区域」に指定されることがあります。届出が必要になるのは、特別注視区域内にある、面積200平方メートル以上の土地や建物（建物は各階の床面積の合計）の売買などの契約です。注視区域内の土地や建物は、届出の対象ではありません。届出は、契約を結ぶ前に、あらかじめ行います。届け出るのは、売主と買主の両方です。購入を考えている物件が区域内にあるかどうかは、内閣府のページで確認できます。
（参照：内閣府「重要土地等調査法」 / 内閣府「事前届出」）
政府は「外国人による土地取得等のルールの在り方検討会」を設けて、外国人による土地取得のルールの在り方を検討しています。購入前には、最新の情報を確認しましょう。
2. 住宅ローンの条件は在留資格で変わる
住宅ローンには、外国籍の人に「永住許可」を条件にしているものがあります。永住権がない場合でも申し込める金融機関はありますが、年収や自己資金などの条件がつきます。
公式に条件を公表している例
| 金融機関・商品 | 外国籍の人の条件（公式ページより） |
|---|---|
| 【フラット35】（住宅金融支援機構） | 「永住者」または「特別永住者」の資格が必要 |
| ドコモSMTBネット銀行（WEB申込コース） | 日本で永住許可を取得していること |
| SMBC信託銀行（PRESTIA） | 短期滞在以外の在留資格があれば、永住権がなくても申込可能。前年度の年収1,000万円以上で安定した収入、日本語か英語で意思疎通できること、団体信用生命保険（だんたいしんようせいめいほけん）に加入できることなど |
| イオン銀行（住宅ローン・永住権なし） | 日本に住む外国人で、就労に制限のない在留資格を持っていること、給与所得者は勤続6か月以上、日本語の読み書きが理解できること、物件価格の20%以上の自己資金を使うこと、借入期間は1年以上15年以内などの条件がある |
（参照：住宅金融支援機構「【フラット35】ご利用条件」 / ドコモSMTBネット銀行「WEB申込コース お借入条件・返済方法」 / SMBC信託銀行「外国籍を保有している場合の主な借入れ条件を教えてください。」 / イオン銀行「イオン銀行住宅ローン（永住権なし）商品概要説明書」（PDF））
なお、SMBC信託銀行（PRESTIA）は、三井住友銀行とは別の会社です。条件は変わることがあるので、申し込む前に各金融機関の最新の情報を確認してください。
フラット35は永住者・特別永住者のみ
長期固定金利の住宅ローン「【フラット35】」は、外国籍の人が申し込む場合、「永住者」または「特別永住者」の資格が必要です。永住者・特別永住者の資格がなかったことが後でわかった場合は、借入金を一括で返すことになる、と注意されています。
「就労に制限のない在留資格」は金融機関に確認する
イオン銀行の条件にある「就労に制限のない在留資格」にあたるかどうかは、在留資格の種類によって変わります。自分の在留資格が対象になるかは、申し込む前に金融機関に確認しましょう。
3. 永住権がない場合の選択肢
永住権がない場合は、次のような方法を検討できます。
- 永住権がなくても申し込める金融機関を選ぶ：上の表のように、年収や自己資金、在留資格などの条件を公表している金融機関があります
- 自己資金を多めに用意する：イオン銀行のように、物件価格の一定割合以上の自己資金を条件にしている例があります（イオン銀行は、借入期間も1年以上15年以内です）
- 永住許可を取ってから申し込む：フラット35など、永住許可が条件の住宅ローンが使えるようになります
- 現金で購入する：住宅ローンを使わなければ、在留資格による借入の制限は関係ありません
永住許可の申請には手数料がかかります。手数料の改正については、永住手数料が10倍、30万円超に？改正入管法成立で変わるビザの値段（2026）で紹介しています。
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永住手数料が10倍、30万円超に？改正入管法成立で変わるビザの値段（2026）
2026年5月29日に改正入管法が成立。在留資格の更新手数料は上限10万円、永住許可は30万円に。実際にいくらになるのか、JESTA創設の影響、減額・免除の仕組み、今やるべき5つの準備を解説します。
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4. 審査で確認されること
住宅ローンの審査では、収入や勤続年数、年齢、健康状態などが確認されます。公式ページで条件として挙げられている項目の例です。
| 項目 | 公式ページにある条件の例 |
|---|---|
| 年齢 | 借入時18歳以上、完済時に満80歳の誕生日まで（SMBC信託銀行） |
| 年収 | 前年度の年収1,000万円以上（SMBC信託銀行） |
| 勤続年数 | 給与所得者は勤続6か月以上（イオン銀行） |
| 団体信用生命保険 | 加入できること（SMBC信託銀行・イオン銀行） |
| 言語 | 日本語か英語で意思疎通できること（SMBC信託銀行）、日本語の読み書きが理解できること（イオン銀行） |
（参照：SMBC信託銀行「外国籍を保有している場合の主な借入れ条件を教えてください。」 / イオン銀行「イオン銀行住宅ローン（永住権なし）商品概要説明書」（PDF））
団体信用生命保険（団信）は、借りた人が亡くなったときなどに、残りのローンが保険で返済される仕組みです。
申し込みのときには、在留カードや本人確認書類、源泉徴収票（げんせんちょうしゅうひょう）などの収入を証明する書類、住民票などを求められることがあります。住民票の取り方は、住民票の取り方と記載項目の選び方｜窓口・コンビニ・オンライン申請で紹介しています。
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住民票の取り方と記載項目の選び方｜窓口・コンビニ・オンライン申請
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5. 今の金利の水準
日本銀行は2026年9月18日に、短期の政策金利（無担保コールレート・オーバーナイト物）を1.25％程度に引き上げました。
（参照：日本銀行「金融市場調節方針の変更について」（2026年9月18日、PDF））
長期固定金利の【フラット35】（買取型）は、2026年10月に適用される金利が、返済期間21〜35年で年3.830％、20年以下で年3.510％（どちらも融資率9割以下・新機構団信付きの場合の最頻値）でした。
（参照：住宅金融支援機構「フラット35の金利情報」（2026年10月時点））
変動金利や固定金利は、金融機関や商品、借りる人の条件によって大きく違います。金利は毎月変わることもあるので、各金融機関の最新の金利を比べて検討しましょう。変動金利を選ぶ場合は、金利が上がったときに返済額がどう変わるかも確認しておくと安心です。
6. 購入の流れ（6ステップ）
ステップ1：住宅ローンの事前審査
物件を探す前に、住宅ローンの事前審査（仮審査）を受けておくと、借りられる金額の目安がわかり、予算を立てやすくなります。
ステップ2：物件探し
不動産会社や物件検索サイトで物件を探します。日本語での手続きに不安がある場合は、英語などで対応できる不動産会社を選ぶと安心です（8章を参照）。
ステップ3：購入の申し込み
購入したい物件が決まったら、売主に購入の申し込みをします。
ステップ4：売買契約と手付金
売主と売買契約を結び、手付金（てつけきん）を支払います。不動産会社が仲介や売主になる場合は、契約の前に、不動産会社から「重要事項説明」を受けます。わからない言葉は、その場で確認しましょう。
手付金について、民法では、相手が契約の履行に着手するまでは、買主は手付金を放棄して、売主は手付金の倍の額を現実に提供して、契約を解除できるとされています。また、不動産会社が売主の場合、受け取れる手付金は代金の2割までと決められています。
（参照：e-Gov法令検索「民法」第557条 / e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」第35条・第39条）
住宅ローンの本審査に通らなかったときに、契約を白紙に戻せる「住宅ローン特約（融資特約）」が契約書に入っているかを、必ず確認しましょう。
ステップ5：住宅ローンの本審査と契約
売買契約のあと、金融機関の本審査を受けます。審査に通ったら、金融機関と住宅ローンの契約（金銭消費貸借契約）を結びます。
ステップ6：決済・登記・引き渡し
残りの代金を支払い、所有権移転の登記をして、物件の引き渡しを受けます。登記の手続きは、司法書士に依頼することができます。1章のとおり、2026年10月からは登記のときに国籍の申し出が必要です。
7. 購入にかかる税金と費用
物件の価格のほかに、税金や手数料がかかります。
仲介手数料の上限
不動産会社に仲介を頼んだときの仲介手数料には、法律にもとづく告示で上限が決められています。売買の場合、物件価格のうち200万円以下の部分は5%、200万円を超え400万円以下の部分は4%、400万円を超える部分は3%を合計した金額（税別）が上限です。
2024年7月1日から、価格が800万円以下の宅地・建物（「低廉な空家等」。空き家に限りません）の仲介には特例があります。不動産会社は、売主と買主のそれぞれから、30万円の1.1倍（33万円、税込）以内まで受け取れます。上の5%・4%・3%は税別、33万円は税込の金額です。買主として仲介を頼んだ場合も、この特例の金額を請求される可能性があります。
（参照：国土交通省「＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」）
登録免許税
登録免許税（とうろくめんきょぜい）は、登記をするときにかかる税金です。課税の基準は、物件の購入価格ではなく、固定資産課税台帳の価格（固定資産税評価額）が原則です。住宅ローンを組むときの抵当権（ていとうけん）設定登記は、借入額が基準になります。
| 登記の種類 | 税率 |
|---|---|
| 土地の売買による所有権移転 | 2%（2029年3月31日までは1.5%） |
| 住宅用家屋の所有権移転（要件あり） | 0.3%（2027年3月31日まで） |
| 住宅取得資金の抵当権設定（要件あり） | 0.1%（2027年3月31日まで） |
新築の住宅を買う場合は、所有権移転ではなく所有権の保存登記になり、税率は0.15%（2027年3月31日まで・要件あり）です。
印紙税
売買契約書には、印紙税（いんしぜい）がかかります。2027年3月31日までに作る契約書は軽減措置があり、契約金額が1,000万円を超え5,000万円以下なら1万円、5,000万円を超え1億円以下なら3万円です。
（参照：国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」）
不動産取得税
不動産取得税（ふどうさんしゅとくぜい）は、不動産を取得したときに、都道府県に納める税金です。住宅を取得した場合は、2027年3月31日まで税率が4%から3%に軽減されています。新築住宅は、課税の基準となる金額から1,200万円が控除されます。
そのほかの費用
このほか、司法書士への報酬、住宅ローンの手数料や保証料、火災保険料、引っ越し費用などがかかります。金額は依頼先や金融機関によって違うので、見積もりを取って予算に入れておきましょう。
8. 購入前に確認したいこと
耐震基準
1981年（昭和56年）6月1日から施行された耐震基準は「新耐震基準」と呼ばれ、今も適用されています。中古住宅を検討するときは、新耐震基準で建てられた建物かどうかを不動産会社に確認しましょう。
（参照：みんな安心住まいサポートセンター「09.＜新耐震基準＞を満たす住宅とはどういう意味ですか」（国土交通省の補助事業の事務局サイト））
マンションの管理規約
マンションには、住む人が守る「管理規約」があります。国土交通省の「マンション標準管理規約」では、共用部分やほかの住戸に影響するおそれのあるリフォームをするときは、あらかじめ理事長に申請して、書面で承認を受けることになっています。リフォームを考えている場合は、購入前に管理規約を確認しましょう。毎月の管理費や修繕積立金の額も、あわせて確認しておくと安心です。
（参照：国土交通省「マンション標準管理規約（単棟型）」（令和7年改正、PDF））
建物状況調査（インスペクション）
中古住宅の売買では、専門の技術者が建物の劣化などの状況を調べる「建物状況調査（インスペクション）」を利用できる仕組みがあります。買主が調査を依頼する場合は、売主の同意が必要です。また、建物状況調査をしても、すべての欠陥がないと保証されるわけではありません。気になる点がある物件では、調査を依頼するか、不動産会社に相談してみましょう。
（参照：国土交通省「不動産業：既存住宅流通について（建物状況調査（インスペクション）活用に向けて）」 / 国土交通省「既存（中古）住宅の安心取引のために～建物状況調査（インスペクション）活用の手引き」（PDF））
英語などで対応できる不動産会社を選ぶポイント
日本語での手続きに不安がある場合は、次の点を確認して不動産会社を選ぶと安心です。
- 売買の仲介に、英語などで対応しているか（賃貸だけに対応している会社もある）
- 重要事項説明書や契約書の内容を、通訳や翻訳で説明してもらえるか
- 外国籍の人の住宅ローンの相談に慣れているか
- 担当者が宅地建物取引士の資格を持っているか
9. 空き家を買うという選択肢
地方では、空き家を活用した移住や住まい探しも選択肢になります。各地の自治体の空き家情報をまとめて検索できるサイトとして、国土交通省が構築・運営を支援し、民間の2社（LIFULL・アットホーム）が運営している「全国版空き家・空き地バンク」があります。
（参照：国土交通省「建設産業・不動産業：空き家・空き地バンク総合情報ページ」）
7章で紹介したとおり、価格800万円以下の宅地・建物は仲介手数料の特例があり、買主も最大33万円（税込）を請求される可能性があります。空き家は、修繕やリフォームに費用がかかることもあるので、物件の価格だけでなく、修繕費用も含めた合計で考えましょう。
10. 住宅ローン控除
住宅ローンを組んで住宅を取得し、自分が住む場合には、一定の要件を満たすと「住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）」を受けられます。年末のローン残高の0.7%が、所得税から控除されます。国籍による要件はありません。
2026年に住み始めた場合の、控除期間と1年あたりの控除額の上限は次のとおりです。
| 住宅の種類 | 新築 | 買取再販 | 中古住宅 |
|---|---|---|---|
| 認定長期優良住宅・認定低炭素住宅 | 13年、31.5万円 | 13年、31.5万円 | 13年、24.5万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 13年、24.5万円 | 13年、24.5万円 | 13年、24.5万円 |
| 省エネ基準適合住宅 | 13年、14万円 | 13年、14万円 | 13年、14万円 |
| その他の住宅 | 原則、控除なし | 10年、14万円 | 10年、14万円 |
（参照：国税庁「No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」 / 国税庁「No.1211-2 買取再販住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」 / 国税庁「No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」）
新築・中古とも、40歳未満で配偶者がいる人や、19歳未満の扶養親族がいる人などは、上限が上乗せされる場合があります。主な要件として、床面積が原則50平方メートル以上であること、控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であることなどがあります。
新築で省エネ基準を満たさない「その他の住宅」は、2024年以降に住み始めた場合、原則として控除の対象になりません。購入前に、物件がどの住宅の種類にあたるかを確認しましょう。
控除を受ける最初の年は、確定申告が必要です。会社員でも、最初の年は自分で確定申告をします。
11. 売るとき・日本を離れるとき
自分が住んでいた家を売るとき
自分が住んでいた家を売って利益が出た場合、一定の要件を満たすと、所有期間に関係なく、利益である譲渡所得（じょうとしょとく）から最高3,000万円まで控除できる特例があります。以前住んでいた家を売る場合は、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが条件です。
（参照：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」）
日本を離れてから売るとき
日本を離れて非居住者になってから日本の土地などを売る場合、買主は代金を支払うときに、10.21%の所得税と復興特別所得税を源泉徴収するのが原則です。ただし、個人が自分や親族が住むために1億円以下で買う場合は、源泉徴収は不要とされています。
（参照：国税庁「No.2879 非居住者等から土地等を購入したとき」）
日本を離れたあとの売却や、そのときの税金の手続きは複雑になることがあります。帰国を考えている場合は、税理士などの専門家に早めに相談しましょう。
12. よくある失敗
- 在留資格の条件を確認しないまま物件を決める：永住許可が条件の住宅ローンもあります。物件より先に、使える住宅ローンを確認しましょう
- 住宅ローン特約を確認しない：本審査に通らなかったときに契約を白紙に戻せるかどうかは、契約書で必ず確認しましょう
- 物件価格だけで予算を立てる：税金や仲介手数料、登記の費用、保険料などがかかります
- 住宅ローン控除の対象か確認しない：新築の「その他の住宅」は、2024年以降に住み始めると原則として控除の対象外です
- 耐震基準を確認しない：中古住宅は、新耐震基準で建てられたかを確認しましょう
FAQ（よくある質問）
Q: 外国人でも日本で家を買えますか？
A: 買えます。一般的な住宅の購入は、国籍によって禁止されていません。ただし、2026年10月からは登記のときに国籍を申し出ることになり、安全保障上重要な区域では届出が必要な場合があります。
Q: 永住権がなくても住宅ローンを組めますか？
A: 組める金融機関もあります。たとえばSMBC信託銀行（PRESTIA）は、短期滞在以外の在留資格なら申し込めますが、前年度の年収1,000万円以上などの条件があります。イオン銀行には永住権がない人向けの住宅ローンがありますが、就労に制限のない在留資格や自己資金20%以上、借入期間1年以上15年以内などの条件があります。
Q: フラット35は使えますか？
A: 外国籍の人は、「永住者」または「特別永住者」の資格が必要です。
Q: 今の住宅ローンの金利はどのくらいですか？
A: 2026年10月のフラット35（買取型）は、返済期間21〜35年で年3.830％（融資率9割以下・新機構団信付きの場合の最頻値）です。変動金利などは金融機関によって違うので、最新の金利を比べてください。
Q: 住宅ローン控除は外国人でも受けられますか？
A: 国籍による要件はなく、要件を満たせば受けられます。ただし、住宅の種類や新築・中古によって、控除期間と上限が違います。最初の年は確定申告が必要です。
Q: 帰国したあと、日本の家はどうなりますか？
A: 持ち続けることも、売ることもできます。日本を離れてから売る場合は、源泉徴収などの税金の手続きがあるので、専門家に相談しましょう。
Key Takeaways（まとめ）
- ✅ 家の購入は国籍で禁止されていない。2026年10月からは、登記のときに国籍の申し出が必要
- ✅ 住宅ローンは在留資格で変わる。フラット35は永住者・特別永住者のみ。永住権がない場合は条件を公表している金融機関を確認する
- ✅ 金利は上がっている。フラット35は2026年10月で年3.830％（21〜35年、融資率9割以下・新機構団信付き）
- ✅ 税金と費用は公式の計算方法で確認する。仲介手数料には上限があり、登録免許税は購入価格ではなく固定資産税評価額などが基準
- ✅ 住宅ローン控除は住宅の種類で変わる。新築の「その他の住宅」は原則対象外
家の購入は大きな決断です。在留資格に合った住宅ローンを先に確認し、わからないことは金融機関や専門家に相談しながら進めましょう。マイナンバーカードの申請や在留期間との関係は、マイナンバーカードの作り方：申請から受け取りまでと在留期間との関係で紹介しています。
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